孙晓璇：关注时事报道，聚焦热点话题。大家好，欢迎大家观看今天的海外网《焦点对话》栏目，我是主持人孙晓璇。今天做客我们节目的嘉宾，中国社会科学院金融研究所尹中立，尹老师您好。

尹中立：大家好。

孙晓璇：中国共产党十八届三中全会于11月12日顺利闭幕，十八届三中全会公报也已经出台，其中并没有对房地产市场调控的相关细则。这与此前外界的一些预测有些出入，对于您来讲，这是否有些不符合期待？

尹中立：也很正常，因为三中全会的主题是深化改革，改革主要涉及到制度性的一些东西。房地产调控毫无疑问，也是未来经济改革中间一个话题。但是重要的程度或者是问题的层次，没有上升到在十八届三中全会的公报里表述的。在三中全会里面，和房地产相关的土地制度的改革埋下一些伏笔。

孙晓璇：公报指出，要建立公平开放透明的市场规则，完善主要由市场决定的价格的机制，建立城乡统一的建设用地市场。您认为，现如今农村集体建设用地存在哪些弊端？

尹中立：这个说起来话长了，也就是说当前就说备受垢病的中国房地产市场，一个最核心的问题，就是土地制度的缺陷，缺陷在什么地方？因为我们土地管理法规定，农村集体土地不能进入市场流通。换句话说，必须首先卖给地方政府，卖的价格非常低，我们有统计，从全国平均这几年的情况看，农民获得土地的补偿款，相当于政府卖给开发商5%左右。本来应该由农民或者农村集体组织获得土地的收益，95%实际上成了地方政府的财政预算的收入，装到政府口袋里面去。这样导致的结果，农民财产权力被剥夺，这样导致农村农民的消费实际上一直上不来，同时因为地方政府，获得了越来越多的土地出让的收入，他们第一拿这些资金投资，另外拿土地作为抵押从银行贷款，贷出更多的资金，扩大基础设施的投资。

第二导致在宏观经济结构上扭曲，导致投资占GDP的比重越来越高，消费占GDP比重越来越低，这是中国结构扭曲重要的原因，土地制度是不合理的。所以未来怎么改，从三中全会公告里面看出来，要建设城乡统一的用地市场，还要给农民更多的财产的权力，加在一起，将来改革的目标或者方向，让农村集体所有制的土地自由的在符合规划的，或者符合有关规定的情况下，进行市场流通，地方政府成为土地市场的二道贩子这样一个角色就会改变，进而会引起未来财税体制一系列的改革，必须要破题，否则没有跟土地制度改革进行配套，所以土地制度改革是牵一发动全身的重要改革。

孙晓璇：由国务院发展研究中心拟定“383方案”成为近期的热点话题，具体到房地产领域，“383方案”中提到土地改革，小产权房、金融改革以及房产税三个方面，与近期业内讨论很多的房地产长效调控机制相关。就房产税而言，业界有种种推测与传言。有知情人士透露，新的房产税方案不再进行试点，会直接在热点的一二线城市铺开。您认为，房产税普遍开征的可能性大吗？

尹中立：看站在什么角度理解，如果站在控制房价的角度看，如果土地制度改革，如果能够推开的话，整个房地产价格形成机制就会发生变化。就地方政府垄断土地的局面，就不存在了。那么土地价格，它的只涨不跌的状况就会修整。简单说土地制度改革让农村所有制的土地进入市场流通，现在一线城市，二线城市就会由升转跌。既希望出台房地产税打压价格就没有必要。

房产税推出另外一个视角，就给地方政府创造一个长期以来的税源。如果把地方政府卖土地的权力剥夺了，必须给他财产收入的权力，这个房产税就变得不仅仅是有必要，而且迫在眉睫。所以看房地产税是站在什么角度？如果是站在打压房价的角度来看，只要土地制度改革一破题。这个事情本身就不存在了。如果给地方政府创造一个比较稳定的一个税源，从这个角度看，又变得非常重要，是非常有必要的。

孙晓璇：此前，重庆、上海等第的房产税试点方案是否具有借鉴意义？

尹中立：重庆和上海是两种方式，上海是既往不咎。只要你之前买了再多的房子，只要你在新的制度规定出台之后，你不再增加购买的数量，那么以前的房子不征税。重庆只对豪宅征税，对普通住宅，150平米以下的不征税，这是两种方案，从现在来看，两种方式应该说各有特点。上海就更具有，就是说可操作性更强，因为采取既往不咎，所以政策出台的阻力很小，没有处罚到有多套的利益。重庆的打击面有限，它对别墅，豪宅，规定有一定面积以上的大户型进行征税，相对征税的面是很小，从税收公平性，这两种方案都有问题，没有站在维护社会公平的角度做，当然只有这样，让改革推出的阻力最小，才有可行性。

孙晓璇：对房产税长效机制怎么看？

尹中立：长效机制建立起有利于房地产市场健康发展的框架，在这个框架当中，包括几个方面。第一个是住房制度，我们的中国房地产市场应该说经过一系列的制度变革，最重要的试点就是1998年推出城镇制度改革，在这之前，城镇居民对房价的涨跌是不关心的，那时候80%90%是单位分房，只有体制外的自由公民，他们需要到市场买商品住房，所以真心关心房价的人，在1998年之前占城镇人口不到20%，是很少，80%不放心房价。从住房改革制度推出之后，越来越多的，到2000年之后，几乎让所有人到市场卖方，也就说有政府保障，政府兜底这样一个覆盖面越来越小。到了2003年以后，也就是上一届政府上台之后，把经济适用房，保障性住房基本取消了，我们在2004年，2005年这个期间，保障性住房在整个每年的房地产投资当中的比重，由以前的百分之十几，降到了3%。

这样的话，所以老百姓就感觉到房价上涨压力很大，因为之前大家不关心房价，变得所有人关心房价，当所有人关心一件事情的时候，不仅仅会成为一个经济问题，经济现象，它已经成为一个非常棘手的政治问题了。所以说这个住房制度改革，将来朝什么方面回归，至少是从现在的政府的意图来看，应该说前不久政治局集体学习，对这个问题有了一个明确的或者是清晰的思路，简单来说，就是让以市场为主要的调节的对象，但是也让社会上中低收入占城市20%中低收入有政府保障兜底，不像以前让所有人到市场买房，所有人关心房价，这样对价格的形成机制不太正常。放眼全世界，世界上各个国家政府有很多的探索，也教了很多的学费。

在最强调市场化趋向的国家，英国、美国，政府也要承担相应的角色，穷人，中低收入的住房由政府提供，或者在政府帮助下，实现他们住房的梦想。我们现在政策的思路已经比较清楚了，就是住房制度未来有一个比较大的调整，其次与房地产相关的土地制度，刚才说我们的土地制度有缺陷，看上去是用拍卖招标的方式是高度市场化，我们知道市场供给方只有政府一家，是高度垄断的市场，垄断的市场就不存在市场化的问题，是一个伪市场化，这就是房价只涨不跌的重要原因。所以未来土地制度一出炉，那农村集体的土地，都成为自由参与的主体，进入市场里头，那么未来整个土地的供应，土地价格形成机制就会发生变化，同样市场只涨不跌局面就打破了。

第三个跟房地产有关的税收体系，房地产毫无疑问在世界都一样，实际上是所有的国家的居民的财产主要的分布形式，也是全世界大多数，老百姓的70%的财产，其实就是住房。所以它的财产一种最重要的表现形式，就应该用税收的方式调节，也就是说征收财产税，我们中国人翻译叫房地产税，你有更多的房子，我们税收的方式调节，就起到一个让富有的人付出多一点，扶持一些需要帮助的这些人，另外还有遗产税也是财产税的形式，你有很多房子，有很多财产，但是中国有一句古话，穷不过三代，富不过三代，可以通过税收的方式让这些富有的人，在他百年之后，大部分财产充公，这也是一种，让整个社会财富更加均衡这样一个制度安排，所以房地产的长效机制，包括三个方面的内容，一个是住房制度的设计，第二个土地制度的改革，第三个税收体制的完善。