登录|注册|收藏首页|简体|繁體
海外网>>视频>>焦点对话
尹中立:三中全会后房地产改革问题
分享到:

视频信息
发布时间:2013年11月14日11:33  来源:海外网        (责编:赵炜煜)
简介:

孙晓璇:关注时事报道,聚焦热点话题。大家好,欢迎大家观看今天的海外网《焦点对话》栏目,我是主持人孙晓璇。今天做客我们节目的嘉宾,中国社会科学院金融研究所尹中立,尹老师您好。

尹中立:大家好。

孙晓璇:中国共产党十八届三中全会于11月12日顺利闭幕,十八届三中全会公报也已经出台,其中并没有对房地产市场调控的相关细则。这与此前外界的一些预测有些出入,对于您来讲,这是否有些不符合期待?

尹中立:也很正常,因为三中全会的主题是深化改革,改革主要涉及到制度性的一些东西。房地产调控毫无疑问,也是未来经济改革中间一个话题。但是重要的程度或者是问题的层次,没有上升到在十八届三中全会的公报里表述的。在三中全会里面,和房地产相关的土地制度的改革埋下一些伏笔。

孙晓璇:公报指出,要建立公平开放透明的市场规则,完善主要由市场决定的价格的机制,建立城乡统一的建设用地市场。您认为,现如今农村集体建设用地存在哪些弊端?

尹中立:这个说起来话长了,也就是说当前就说备受垢病的中国房地产市场,一个最核心的问题,就是土地制度的缺陷,缺陷在什么地方?因为我们土地管理法规定,农村集体土地不能进入市场流通。换句话说,必须首先卖给地方政府,卖的价格非常低,我们有统计,从全国平均这几年的情况看,农民获得土地的补偿款,相当于政府卖给开发商5%左右。本来应该由农民或者农村集体组织获得土地的收益,95%实际上成了地方政府的财政预算的收入,装到政府口袋里面去。这样导致的结果,农民财产权力被剥夺,这样导致农村农民的消费实际上一直上不来,同时因为地方政府,获得了越来越多的土地出让的收入,他们第一拿这些资金投资,另外拿土地作为抵押从银行贷款,贷出更多的资金,扩大基础设施的投资。

第二导致在宏观经济结构上扭曲,导致投资占GDP的比重越来越高,消费占GDP比重越来越低,这是中国结构扭曲重要的原因,土地制度是不合理的。所以未来怎么改,从三中全会公告里面看出来,要建设城乡统一的用地市场,还要给农民更多的财产的权力,加在一起,将来改革的目标或者方向,让农村集体所有制的土地自由的在符合规划的,或者符合有关规定的情况下,进行市场流通,地方政府成为土地市场的二道贩子这样一个角色就会改变,进而会引起未来财税体制一系列的改革,必须要破题,否则没有跟土地制度改革进行配套,所以土地制度改革是牵一发动全身的重要改革。

孙晓璇:由国务院发展研究中心拟定“383方案”成为近期的热点话题,具体到房地产领域,“383方案”中提到土地改革,小产权房、金融改革以及房产税三个方面,与近期业内讨论很多的房地产长效调控机制相关。就房产税而言,业界有种种推测与传言。有知情人士透露,新的房产税方案不再进行试点,会直接在热点的一二线城市铺开。您认为,房产税普遍开征的可能性大吗?

尹中立:看站在什么角度理解,如果站在控制房价的角度看,如果土地制度改革,如果能够推开的话,整个房地产价格形成机制就会发生变化。就地方政府垄断土地的局面,就不存在了。那么土地价格,它的只涨不跌的状况就会修整。简单说土地制度改革让农村所有制的土地进入市场流通,现在一线城市,二线城市就会由升转跌。既希望出台房地产税打压价格就没有必要。

房产税推出另外一个视角,就给地方政府创造一个长期以来的税源。如果把地方政府卖土地的权力剥夺了,必须给他财产收入的权力,这个房产税就变得不仅仅是有必要,而且迫在眉睫。所以看房地产税是站在什么角度?如果是站在打压房价的角度来看,只要土地制度改革一破题。这个事情本身就不存在了。如果给地方政府创造一个比较稳定的一个税源,从这个角度看,又变得非常重要,是非常有必要的。

孙晓璇:此前,重庆、上海等第的房产税试点方案是否具有借鉴意义?

尹中立:重庆和上海是两种方式,上海是既往不咎。只要你之前买了再多的房子,只要你在新的制度规定出台之后,你不再增加购买的数量,那么以前的房子不征税。重庆只对豪宅征税,对普通住宅,150平米以下的不征税,这是两种方案,从现在来看,两种方式应该说各有特点。上海就更具有,就是说可操作性更强,因为采取既往不咎,所以政策出台的阻力很小,没有处罚到有多套的利益。重庆的打击面有限,它对别墅,豪宅,规定有一定面积以上的大户型进行征税,相对征税的面是很小,从税收公平性,这两种方案都有问题,没有站在维护社会公平的角度做,当然只有这样,让改革推出的阻力最小,才有可行性。

孙晓璇:对房产税长效机制怎么看?

尹中立:长效机制建立起有利于房地产市场健康发展的框架,在这个框架当中,包括几个方面。第一个是住房制度,我们的中国房地产市场应该说经过一系列的制度变革,最重要的试点就是1998年推出城镇制度改革,在这之前,城镇居民对房价的涨跌是不关心的,那时候80%90%是单位分房,只有体制外的自由公民,他们需要到市场买商品住房,所以真心关心房价的人,在1998年之前占城镇人口不到20%,是很少,80%不放心房价。从住房改革制度推出之后,越来越多的,到2000年之后,几乎让所有人到市场卖方,也就说有政府保障,政府兜底这样一个覆盖面越来越小。到了2003年以后,也就是上一届政府上台之后,把经济适用房,保障性住房基本取消了,我们在2004年,2005年这个期间,保障性住房在整个每年的房地产投资当中的比重,由以前的百分之十几,降到了3%。

这样的话,所以老百姓就感觉到房价上涨压力很大,因为之前大家不关心房价,变得所有人关心房价,当所有人关心一件事情的时候,不仅仅会成为一个经济问题,经济现象,它已经成为一个非常棘手的政治问题了。所以说这个住房制度改革,将来朝什么方面回归,至少是从现在的政府的意图来看,应该说前不久政治局集体学习,对这个问题有了一个明确的或者是清晰的思路,简单来说,就是让以市场为主要的调节的对象,但是也让社会上中低收入占城市20%中低收入有政府保障兜底,不像以前让所有人到市场买房,所有人关心房价,这样对价格的形成机制不太正常。放眼全世界,世界上各个国家政府有很多的探索,也教了很多的学费。

在最强调市场化趋向的国家,英国、美国,政府也要承担相应的角色,穷人,中低收入的住房由政府提供,或者在政府帮助下,实现他们住房的梦想。我们现在政策的思路已经比较清楚了,就是住房制度未来有一个比较大的调整,其次与房地产相关的土地制度,刚才说我们的土地制度有缺陷,看上去是用拍卖招标的方式是高度市场化,我们知道市场供给方只有政府一家,是高度垄断的市场,垄断的市场就不存在市场化的问题,是一个伪市场化,这就是房价只涨不跌的重要原因。所以未来土地制度一出炉,那农村集体的土地,都成为自由参与的主体,进入市场里头,那么未来整个土地的供应,土地价格形成机制就会发生变化,同样市场只涨不跌局面就打破了。

第三个跟房地产有关的税收体系,房地产毫无疑问在世界都一样,实际上是所有的国家的居民的财产主要的分布形式,也是全世界大多数,老百姓的70%的财产,其实就是住房。所以它的财产一种最重要的表现形式,就应该用税收的方式调节,也就是说征收财产税,我们中国人翻译叫房地产税,你有更多的房子,我们税收的方式调节,就起到一个让富有的人付出多一点,扶持一些需要帮助的这些人,另外还有遗产税也是财产税的形式,你有很多房子,有很多财产,但是中国有一句古话,穷不过三代,富不过三代,可以通过税收的方式让这些富有的人,在他百年之后,大部分财产充公,这也是一种,让整个社会财富更加均衡这样一个制度安排,所以房地产的长效机制,包括三个方面的内容,一个是住房制度的设计,第二个土地制度的改革,第三个税收体制的完善。

更多信息

网站地图 | 关于海外网 | 广告服务 | 海外网招聘 | 联系我们 | 法律顾问:北京岳成律师事务所
海外网版权所有 ,未经书面授权禁止使用
京ICP备12041252号|京ICP证130063号
投稿邮箱:tougao@haiwainet.cn
Copyright © 2011-2013 by http://www.haiwainet.cn all rights reserved