孙晓璇：关注时事报道，聚焦热点话题。大家好，欢迎大家观看今天的海外网《焦点对话》栏目，我是主持人孙晓璇。今天我们要聊的话题是——让你凌乱的房价。来做客我们演播室的嘉宾是房地产专家陈宝存先生，陈老师您好。

陈宝存：网友们大家下午好。

孙晓璇：北京10月22日发布《关于加快中低价位自住型改善型商品住房建设的意见》，今后将加快发展自住型商品住房，套型建筑面积以90平方米以下为主。销售均价比同时段同品质商品房低30%左右，陈老师，您怎么看待这一举措，这一举措能否有效解决北京高房价的问题？

陈宝存：应该是没有解决高房价的效果，而且自住型商品房，实际上跟以前的经济使用方差距不是很大也不是新东西，实际上产生限价房品种的时候是在2005年2006年在房价跟地价连续上涨的时候，推出了限价商品房，我给它定义是限制房价，限制地价的土地招标挂政策当中的招标制的商品房，现在改成自住型商品房，我觉得就是限价房新的品类，没有什么差距。

孙晓璇：您觉得是差不多呢？

陈宝存：应该是限价房加经济适用房除以2，这个应该对北京的楼市不会产生多大的影响。实际上北京目前在保障放，在所有存量房当中，保障房占的比例不低，现在三成是商品房，七成是各种政策性住房，就是包括保障房。北京一直创造各种品类，但是很显然这么多年以来没有遏制住房价。

孙晓璇：自住型商品房优先北京户籍，经适房轮候家庭，这种方式是否合理？

陈宝存：相对来说算是合理的，我并不否定自住型商品房这个事儿，这个事情要做，而且这么几年在限价房轮候的过程中，实际上有很多的完全适合限价房的人群轮候，一直轮候并不好，并每年解决他们的居住问题，所以说这几年是量不够轮候的，现在又加大力度推出来自住型商品房，我觉得没有解决多大的问题。

孙晓璇：我们看以往的房产调控措施，比如二套房的首付比例和贷款利率都上调、禁购第三套以上住房等等，都是很合理的限购措施，但是房价依然上涨，原因是什么？

陈宝存：我定位是貌似合理，但是错误的时间点，错误的前提下，采取了错误的，根本不切实际的方式。我有一篇文章叫调控十年十大错，是去年年底写的一篇文章，就把所有的调控政策以来完全否定了，这个否定不是我一个人否定，比如说任志强先生也在否定，包括地产教父孟晓苏先生也是完全所有的宏观调控政策，只有我们最清楚这些政策最后给房地产市场带来的后果。

在2009年之前，我们一直做的银根的努力，所有的政策又不给你开发商钱，又不给地，看你房价不降，把供需矛盾激化了。到2009年才反映过来要加大土地供应，要加大供应，你能加大供应，你要是市场需求这块给按住，实际上开发商在卖房的过程中，卖的精力比较费力了，他会新增拿地吗？他不会了，他也不会新增土地还有住房供应。所以实际上加大土 地供应的2009年之后，我们所作还是一个双线的这么一个努力，又限价，又限地。最后结果就是这样的，我们调控十年，我们大体测算一下，我们真正的调控是从2002年土地招标挂政策开始的，但是2002年出台，这个政策并没有说全国推行，而且是2002年5月9号，国土部推出土地招标政策之后，北京市2月26号又给开了5个口子，开了几个口子之后，实际上就把国土部土地招标政策就给规避掉了。

2003年开始调控，第一次启动信贷调控是2003年6月12号，121房贷信政，实际后来的信贷政策都是121房贷信政的翻版。很奇怪6月份出台的121房贷信政，到8月份国务院18号文，确定房地产行业是国民经济的支柱产业以后，就相当于把612文就完全否定了，所以真正的实施，在我们眼里，可能最严格的政策是2004年土地招标挂政策实施，在这之前大家都是协议出让，也是暗中出让，暗中谈土地的价格，这样老百姓并不清楚，在这种情况下，土地的价格就很低。比如说北京五环在2002年、2001年立项的项目，五环以外的地价也不过是30万到40万之间，所以地价比较低，这个欧美也是这种。在做土地收购收储的过程中，也是一个暗中跟老百姓谈，它也是这种方式，所以说国内刚开始协议地价也是这种方式。但是2004年土地招标挂政策实施之后，所有的土地公开了。而且你拿这个土地先交出让金，这样成本就提高，在2004年之后，土地的信息在大量提升的过程中，2005年2006年就有对土地的追捧。但是2005年，2006年一刀切做土地收储，原来是大家所有开发商都做，后来到2005年、2006年以后，就是北京市土地储备中心，各地土地储备中心一家，2005年2006年我们土地上市量是严重下降了，有的城市两年就供应了一块土地。

孙晓璇：供需严重不平衡。

陈宝存：对。这样的话到2007年，我们就开始启动像城头公司这种，土地一级开发模式了，土地的平衡的就稍稍解决了一些，但是咱们实际上这么多年以来的这种错误的双紧政策，就让供需的矛盾，在宏观调控十年当中，六年是紧缩土地的，这样的话就出现很大的问题。

孙晓璇：陈老师说了之后，我知道供需严重不平衡，那么“自住型商品房”会不会也出现“做手续”购买，让很多不需要购房的人也加入炒房行列当中，进行投资行为？

陈宝存：在2003年2004年的时候，当时我们就听到一些什么名义，什么叫经济适用房，在有些城市号称是公务员房，所以这么多年以来，在分配上面存在很大的问题，我也知道有的城市，这保障房本来是早就峰顶建成了，但是因为分配的问题压了七年，没有分配下去。给老百姓他们不愿意，给公务员他们不敢，这样把开发商就给毁了，保障房不敢回购，政府不敢回购，所以北京还算好一点，就是公开化这个方面做的比较好的，很多地区就是公务员房。但是在2011年大建保障房的前提下，有很多的问题就完全认可了，报包括这次北京，昨天我看到一个消息，实际上好像是北京也在要求各个国营的农场，利用自己的土地，然后盖房。这个是很边缘了，不是自盖房，自盖房要解决一部分，再可以作为保障房，在2001年这种情况已经发生了，这样有很多的大专院校，各种行政机关，行政事业企业单位，就是原来有国有划拨地的，还有大专院校，现在在扩校的过程中，也有大量划拨的土地，利用划拨土地给职工建宿舍，这种方式以前是绝对禁止的，你拿国有划拨地给本单位的职工建保障房这是禁止的。这次北京在保障房和自主商品房的供应压力大的情况下，肯定把禁止的问题又鼓励，但是这种鼓励跟普通老百姓之间的关系不大的。

所以不论是北京还是全国，我觉得在保障房的分配应该是完全公开化的，但是能做到也是难的。因为我们接触的保障房之中，可能一个城市，这一个项目分到各个街道，这一个街道就两套，只能给你满足两套三套，那你想谁能拿到两套三套，不可能所有的老百姓都能拿到。

所以在保障安居工程里面，要解决的问题，就是城市人口20%困难的人群，包括公务员。因为公务员如果按照工资，好像七、八年没有涨工资，拿这个工资买房真的买不起，除非是有点权力，但是绝大多数的公务员也是工薪阶层，他们也没有多大的能力买这个房，所以你完全抛开也不行。但是这样的话就出现一定的问题，你既然叫自住型商品房，不是经济适用房，也不是公租房，那么商品房搞分配方式出的问题更多。所以说自住型商品房这个名义不管我给认定就是限价房还是经济适用房之和除以二但是只要你叫商品房就有一个升值空间的问题，你在分配上面就存在更多的问题，那么就走着看，到底存在什么问题，甚至这种自住型商品房能不能持续小区。我认为北京为什么有这么大的底气建自住型商品房，因为据说今年可能能实现1500亿的土地出让金收入，那去年600多亿。这种巨幅的增长，你大幅度的配件，北京基本上很多地区，现在尤其六环附近的地价，现在楼面价已经到了2万多了，但实际上如果要取消这种保障房配件的话，这个地区的地价也不过就是六千到九千，但是你加上保障房配件就到了两万多的地价，那么商品房就会到4万。三年绝对超过4万，你这种情况实际上我一直讲保障房建的越多，商品房房价越贵，所以说这种方式，能抑制住房价我觉得是天方夜谭，如果推涨房价越快，我觉得是完全有道理的。

孙晓璇：国家统计局22日公布的2013年9月份，70个大中城市住宅销售价格变动情况显示，9月份65个城市新房价价格环比上涨，69城市同比上涨，其中，北京、上海、广州、深圳同比涨幅均超过20%。二手房方面，63城市环比上涨，68城市同比上涨。这个房价屡调屡涨已使民众对政策，对房地产市场失去信心，在您看来房价上涨是各种社会问题的集中表现，还是调控政策的不力？

陈宝存：实际上调控政策不力是肯定的，但是这完全是市场因素造成房价涨。刚才那个数据我也看到了很整齐，一线城市北上广深全是20.1，20.2，20.4、20.6，特别争气。但是实际上长期来看，我们也做过也有一些数据，实际上我们在过往十年当中，土地供应得往前提两年，比如说2000年到2010年，这个土地供应的话，整个土地的价格表现很明显，土地价格，住宅地价涨了涨了528%，工业地价涨了71%，我们考虑住宅地价涨了5倍多。从2003年开始调控到现在为止，到2012年年末，咱们货币也超发了5倍，房价重点城市涨了5倍，这实际上是合理的。

现在大家都关注商品房房价这部分，实际上我们现有的存量房180亿平米里头，至少七成是各种政策房。再有就是，像我老家拆迁我父母的宅基地，他回迁万给我们544平米的标准商品房，所以有大量旧城改造的人群，实际上得到好几套房子，至少是两套以上，这是没有问题的。像所以说大量的房产还是各种政策性的住房，就是城市居民，老居民有各种住房，包括拆迁房，这个拆迁包括棚屋区改造，旧城改造拆迁房，已经进入保障安居工程里头了。光棚改，2011年占到40%左右，这种房算解决中低收入人群的重要问题。而且老百姓也比较认可拆迁改造。

还有就是刚才咱们说的各种政策房，去年有消息大叫停五万房价的地方，国务院哪个区房价卖到一万，所以政策房还是占大头的，至少占70%，商品房基本是新进入城市的，还有富裕人群改善性住房。实际上我们住房的条件应该是不错的，毕竟我们有自有居住率已经超过90%了，我们不管是农村还是城镇，实际我们大家都有房，这是肯定的。但是房太小也是肯定的，所以这种情况，在十年实际上市场化，虽然搞了15年，但是前五年大家不接受，很多二三城市，包括河北石家庄也不过是2005年开始发展商品房市场。你在做新房建设的时候，你都拆迁，拆迁居民，石家庄的老居民三套房子是没有问题的，这是咱们二手房，租赁房基本能解决了，否则大量涌入城市的人口，现在是2.5亿人口是涌入城市没有户籍，这2.5亿有70%是租房，所以要有大量的租赁房源。

我不相信十年大开发把所有的问题都解决掉，但是这十年的城市变化是非常大的。子1998年有一个数据，就是我们10到15平米之间的居住水平，占到调查城市的80%。现在30平米左右了，实际上是解决问题了。你说让所有的居民都能住上自己的房产，有产权的房子这种情况不存在，包括欧美也不是这样的，欧美五六成也是租房的，所以我们解决的问题，这十年是绝对是相当成熟的，包括土地财政，更是巨大的成功，所以说中国的城市才经过15年的房地产市场化之后，中国三线城市现在大建地铁倒退十年没有人想这个事儿。

所以十年房产市场，商品房房价居高不下，但是你限购什么意思呢？就是这个房价大家都能接受，而且中央银行每个月都有一个调查，说有将近7成老百姓对房价不满意，毕竟有三成多是满意的，我要的就是三成，我要的不是七成。实际上我们存量房里的保障房，这个类别就是占到了七成，所以市场还会有更多更好的进展。

比如说现在大家说土地流转，你完全可以农村的居民，然后老人年龄比较大了，他耕种也很吃力的时候，你也可以把土地流转出去，或者你占一个股权，或者你直接卖掉，那么带着老人进城买房，所以以后还有这个机会。

孙晓璇：陈老师，我知道下一月，十八届三中全会将于11月召开，关于房地产市场方面，土地制度改革将会是重头戏，这次改革是否会有突破？您大胆预测一下？

陈宝存：我们目前土地财政跟欧美在一百多年前搞得的土地财政是一回事，也是从农民的手里拿到靠近城市周边的土地，然后做建设，所以说欧美都说了，咱们现在特别羡慕欧美的下水道能跑火车，咱们下水道能爬，为什么这样，因为咱们做的太仓促了，因为咱们城市化的进程，我们七、八年改革开放，大量的人口逐渐进城，到1998年流动人口已经进城20年了，这些人在城市没有居住权，没有生活权，你根本没有解决基本住房问题。所以在这个情况下，我们在1998年搞这个，2007年开始统一一级土地开发这种工作，2007年到现在六年的时间。

实际上现在的这种情况，就说我们实际上还要扎扎实实做很多工作，才能把土地一级开发，土地储备、土地整理做完，而且最近国务院有一个加强城市基础设施建设的通知，其中有一条我特别关注，要用十年的时间，解决城市内涝的问题，多少钱大家考虑，得花多少钱，才能解决原来因为我们完全无序的状态做的地下官网，北京一个暴雨能淹死人，什么原因？排水不畅，就这么简单，你排水畅的话，咱们也修能跑火车的下水道，就能解决问题，得多少钱，我是搞财务总监的，所以我在各种场合，我一直在算帐，究竟我们财政出来多少钱，这个成本基本上都来自于土地出让。我地方债要做的是什么，要做土地收储还有基础建设，就包括下水道，就做这些工作，这个钱怎么收回来，地方债收回成本怎么收，卖地，所以这种情况无从改变。

2012年我们整个土地财政的收入是2.88万亿，我们土地出让金2.84万亿，余额就剩400亿了，这么低，但是还有一个数据，让我疚心的数据，这个2.84万亿里头，这是财政部的数据，我从来没有编过数据。在这个2.84万亿土地的土地出让金支出里面，竟然八成是给农民征地拆迁直接补偿，就占到了80%。这样话2012年有一个数据极度下降，极度萎缩了，就城市建设资金，一下子少花了2360亿城市建设资金，少花这么多。这些少花是不是就不花了呢？不行。2013年卖地卖的好，就多提取，多支出。大家说地方债，都这么不好，那么不好，怎么不好，地方债的主题，尤其北京2000多亿的土地储备贷款，就是地方债，其实各个城市都大力推城市建设，这种城市建设资金回收就需要低价格征地，高价卖地。

所以说这样现在有一个拉锯，咱们土地管理法修改这么多年了，实际上在城市拆迁条例2011年2月份，我们土地管理法的草案早就出来了，但是就是公布不了，就是实施不了，实际上就是一个地方政府跟中央，跟老百姓一个驳议，你要给他补偿条件更高，可能真的就是咱们土地整个这个工作，包括一级开发这个工作就没法做了。

在去年11月28号的常务会议，就把这个上限取消了，但同时又加了一句上不封顶，这句话本来说两会，今年年会两会是要审议通过这个，但是没有审议通过，你一个上不封顶这个概念，那可能老百姓的补偿是不是提高到200倍，一下房价就暴涨了好几倍，所以看到很多的消息，现在八九月份在全国28个城市再试点，但是都没有突破，都没有突破土地的这种用途这种管理，都没有突破地方建设的管理，都没有突破你建设用地，在农村建设用地腾出来以后，绝不能作商品房开子都没有突破这个。所以这次在土地流转上面，就是维持以前的，现在在各地探索形成这种格局，所以说我说一个好，实际上这次三中全会，要对土地政策、土地流转只不过追认一下过去五年已经形成的现实，让它合法化了，包括土地的小产权这些怎么处理，我觉得能解决这个就不错，土地的确权工作，到底如何确权能解决这个就不错，土地政策包括土地流转这一个，我觉得十年之内不可能有太大的转变。

后来我开玩笑，咱们十八大之前，盼十八大，十月大盼两会，还得盼六中全会，还得盼九中，最后108中，但是不要妄想走得很快，因为这些事情不是很小的事情，所以涉及到老百姓的时候要慎重，一个是考虑老百姓利益，一个是考虑城市建设这种建设可持续的建设。

孙晓璇：刚才陈老师讲话当中屡次谈到了欧美，谈到国外的情况，我手里有这么一个数据，咱们看一下。2004年—2006年，美联储除连续加息刺破美国房地产泡沫。1989年—1990年，日本央行连续加息刺破房地产泡沫。1993年央行大幅加息是海南房地产泡沫破裂的重要因素。

从国内外的历史经验来看，大幅度的加息是刺破房地产泡沫的主要因素？您觉得这个说法正确吗？

陈宝存：在国外是，但是尤其美联储加息，让次贷人群，就是根本不具实力做房地产贷款的人群，是伤害了他们的利益，但是中国不是这种状况。

实际上我们的大幅度的加息还有提准我们已经两轮了。美联储还有包括日本的加息，我觉得整个力度还不如咱们，咱们是连续提准，连续加息。在2007年跟2008年我们连续提准，连续加息，好像都是五六次，不管是提高准备金率，把这个钱收回银行不让你往外贷款，这个叫提准。提准加息就是连续的大幅度的增加的时候，我们出现什么情况了呢？整体的包括房地产这个行业，包括消费，从消费到供应完全压缩下去了，压缩下去，就出现2008年这一年，2007年加息提准，2008年我们宏观经济全都下去了，为什么这样，因为中国现在就是房地产是支柱产业。我们在面临经济转型的过程中，我们只有释放消费需求，也就是房地产的住房需求，我们才有2008年全球金融危机通过释放房地产需求，我们2009年轻松就走出来，实际上朱熔基总理在任的时候，他1997年金融危机，我们1998年搞得房地产市场化。实际房地产带动的行业太多了，我一直说房地产行业是整个国民经济的基础，什么是基础就是地基，有地基了还有支柱，都是我们房地产行业，没有房地产是不行的。

为什么我们有这么一个机会？是我们在1998年之前我们50年没有发展住宅，主席在的时候，大家都在发展工厂，就说大力的工业、重工业全工业上面大量的投资，所以没有时间也没有能力发展住宅产业。所以整个改革开放，在邓总设计师，他改革开放的过程中，一直到1998年，是邓总逝世之后开始房地产市场化改革，我们在50年没做的情况下，做住宅产业，所以他对中国宏观经济带动非常大。而且刚才说这两次金融危机都是房地产轻松拉动就起来了。4万亿给谁了给高铁两万亿，给保障房一万亿，给小微企业一万亿，四万亿没有给商品房任何的投入，但是因为释放需求，老百姓一买房，那商品房不就活了吗？所以这样的话在2009年我们就轻松渡过了这种难关。大家可能都是说概念，一个刚才你说的美国次贷危机加息，美联储两年从1%就加到5.2%，说明一个问题，就是本来次贷人群的收入比较低，低的可怜，我们通过次贷，我们给买房的权力了，可是你一加息，从1%加到5.2%，那美国不像中国的收入是迅猛增加的，它是很稳定的，当然买不起了。

但是中国从1993年，咱们这种行动开始，我们一直是惜贷的，讲一个例子，我们自己在唐山的项目，我们是第一期800户，绝对是高端人群，我们的房子太贵了，但是银行给我们的按揭贷款，只给我们28户的按揭贷款。就说银行惜贷惜的要命。所以说我们设房贷款一直最优质的资产，设房其他的贷款，给房企，包括各种融资，那高利贷都到30%以上了，所以说这个方面，在整个金融方面，在房地产贷款都不是危机，都不存在危机，就说到日本的这个，1991年之前泡沫破灭是怎么回事？实际上日本整个城市化进程完全了完成了，现在我们有户籍的城镇化也不过35%，那就说把流动人口2.5亿都算上，我们现在是52.6%，我们城市化还要多少年完成，至少30年才能完成。在这个过程中，而且是我们的居住水平毕竟来说还是有限，在这种情况下，我们一定是没有泡沫，让你刺破，你刺破不了，而且我们中国房价，除了一线城市，还有二线城市居高不下，那么这是市场因素。很多还有一千五的房价，还有三千的房价，你没有拿中国各个城市的房价，并没有分析各个城市房价有没有泡沫，你没有分析，单单说北上广深有泡沫这个不对呀，那北京房价我一直认为北京上海就应该超过香港，香港最高房价80万，那北京房价多少，就上不到30万，都是20多万，我们有泡沫，不但没有泡沫，还要大幅度增长，这没有办法，这是市场形成的，因为都愿意到北京来，所以完全就是简单的看一个日本的泡沫破裂，就给移植到中国，这个几年之前我就批过了。

孙晓璇：今天聊了那么多，感谢陈老师对房价深度剖析，感谢陈老师，也感谢各位网友的收看。