孫曉璇：關注時事報道，聚焦熱點話題。大家好，歡迎大家觀看今天的海外網《焦點對話》欄目，我是主持人孫曉璇。今天做客我們節目的嘉賓，中國社會科學院金融研究所尹中立，尹老師您好。

尹中立：大家好。

孫曉璇：中國共產黨十八屆三中全會於11月12日順利閉幕，十八屆三中全會公報也已經出台，其中並沒有對房地產市場調控的相關細則。這與此前外界的一些預測有些出入，對於您來講，這是否有些不符合期待？

尹中立：也很正常，因為三中全會的主題是深化改革，改革主要涉及到制度性的一些東西。房地產調控毫無疑問，也是未來經濟改革中間一個話題。但是重要的程度或者是問題的層次，沒有上升到在十八屆三中全會的公報裡表述的。在三中全會裡面，和房地產相關的土地制度的改革埋下一些伏筆。

孫曉璇：公報指出，要建立公平開放透明的市場規則，完善主要由市場決定的價格的機制，建立城鄉統一的建設用地市場。您認為，現如今農村集體建設用地存在哪些弊端？

尹中立：這個說起來話長了，也就是說當前就說備受垢病的中國房地產市場，一個最核心的問題，就是土地制度的缺陷，缺陷在什麼地方？因為我們土地管理法規定，農村集體土地不能進入市場流通。換句話說，必須首先賣給地方政府，賣的價格非常低，我們有統計，從全國平均這幾年的情況看，農民獲得土地的補償款，相當於政府賣給開發商5%左右。本來應該由農民或者農村集體組織獲得土地的收益，95%實際上成了地方政府的財政預算的收入，裝到政府口袋裡面去。這樣導致的結果，農民財產權力被剝奪，這樣導致農村農民的消費實際上一直上不來，同時因為地方政府，獲得了越來越多的土地出讓的收入，他們第一拿這些資金投資，另外拿土地作為抵押從銀行貸款，貸出更多的資金，擴大基礎設施的投資。

第二導致在宏觀經濟結構上扭曲，導致投資佔GDP的比重越來越高，消費佔GDP比重越來越低，這是中國結構扭曲重要的原因，土地制度是不合理的。所以未來怎麼改，從三中全會公告裡面看出來，要建設城鄉統一的用地市場，還要給農民更多的財產的權力，加在一起，將來改革的目標或者方向，讓農村集體所有制的土地自由的在符合規劃的，或者符合有關規定的情況下，進行市場流通，地方政府成為土地市場的二道販子這樣一個角色就會改變，進而會引起未來財稅體制一系列的改革，必須要破題，否則沒有跟土地制度改革進行配套，所以土地制度改革是牽一發動全身的重要改革。

孫曉璇：由國務院發展研究中心擬定“383方案”成為近期的熱點話題，具體到房地產領域，“383方案”中提到土地改革，小產權房、金融改革以及房產稅三個方面，與近期業內討論很多的房地產長效調控機制相關。就房產稅而言，業界有種種推測與傳言。有知情人士透露，新的房產稅方案不再進行試點，會直接在熱點的一二線城市鋪開。您認為，房產稅普遍開征的可能性大嗎？

尹中立：看站在什麼角度理解，如果站在控制房價的角度看，如果土地制度改革，如果能夠推開的話，整個房地產價格形成機制就會發生變化。就地方政府壟斷土地的局面，就不存在了。那麼土地價格，它的隻漲不跌的狀況就會修整。簡單說土地制度改革讓農村所有制的土地進入市場流通，現在一線城市，二線城市就會由升轉跌。既希望出台房地產稅打壓價格就沒有必要。

房產稅推出另外一個視角，就給地方政府創造一個長期以來的稅源。如果把地方政府賣土地的權力剝奪了，必須給他財產收入的權力，這個房產稅就變得不僅僅是有必要，而且迫在眉睫。所以看房地產稅是站在什麼角度？如果是站在打壓房價的角度來看，隻要土地制度改革一破題。這個事情本身就不存在了。如果給地方政府創造一個比較穩定的一個稅源，從這個角度看，又變得非常重要，是非常有必要的。

孫曉璇：此前，重慶、上海等第的房產稅試點方案是否具有借鑒意義？

尹中立：重慶和上海是兩種方式，上海是既往不咎。隻要你之前買了再多的房子，隻要你在新的制度規定出台之后，你不再增加購買的數量，那麼以前的房子不征稅。重慶隻對豪宅征稅，對普通住宅，150平米以下的不征稅，這是兩種方案，從現在來看，兩種方式應該說各有特點。上海就更具有，就是說可操作性更強，因為採取既往不咎，所以政策出台的阻力很小，沒有處罰到有多套的利益。重慶的打擊面有限，它對別墅，豪宅，規定有一定面積以上的大戶型進行征稅，相對征稅的面是很小，從稅收公平性，這兩種方案都有問題，沒有站在維護社會公平的角度做，當然隻有這樣，讓改革推出的阻力最小，才有可行性。

孫曉璇：對房產稅長效機制怎麼看？

尹中立：長效機制建立起有利於房地產市場健康發展的框架，在這個框架當中，包括幾個方面。第一個是住房制度，我們的中國房地產市場應該說經過一系列的制度變革，最重要的試點就是1998年推出城鎮制度改革，在這之前，城鎮居民對房價的漲跌是不關心的，那時候80%90%是單位分房，隻有體制外的自由公民，他們需要到市場買商品住房，所以真心關心房價的人，在1998年之前佔城鎮人口不到20%，是很少，80%不放心房價。從住房改革制度推出之后，越來越多的，到2000年之后，幾乎讓所有人到市場賣方，也就說有政府保障，政府兜底這樣一個覆蓋面越來越小。到了2003年以后，也就是上一屆政府上台之后，把經濟適用房，保障性住房基本取消了，我們在2004年，2005年這個期間，保障性住房在整個每年的房地產投資當中的比重，由以前的百分之十幾，降到了3%。

這樣的話，所以老百姓就感覺到房價上漲壓力很大，因為之前大家不關心房價，變得所有人關心房價，當所有人關心一件事情的時候，不僅僅會成為一個經濟問題，經濟現象，它已經成為一個非常棘手的政治問題了。所以說這個住房制度改革，將來朝什麼方面回歸，至少是從現在的政府的意圖來看，應該說前不久政治局集體學習，對這個問題有了一個明確的或者是清晰的思路，簡單來說，就是讓以市場為主要的調節的對象，但是也讓社會上中低收入佔城市20%中低收入有政府保障兜底，不像以前讓所有人到市場買房，所有人關心房價，這樣對價格的形成機制不太正常。放眼全世界，世界上各個國家政府有很多的探索，也教了很多的學費。

在最強調市場化趨向的國家，英國、美國，政府也要承擔相應的角色，窮人，中低收入的住房由政府提供，或者在政府幫助下，實現他們住房的夢想。我們現在政策的思路已經比較清楚了，就是住房制度未來有一個比較大的調整，其次與房地產相關的土地制度，剛才說我們的土地制度有缺陷，看上去是用拍賣招標的方式是高度市場化，我們知道市場供給方隻有政府一家，是高度壟斷的市場，壟斷的市場就不存在市場化的問題，是一個偽市場化，這就是房價隻漲不跌的重要原因。所以未來土地制度一出爐，那農村集體的土地，都成為自由參與的主體，進入市場裡頭，那麼未來整個土地的供應，土地價格形成機制就會發生變化，同樣市場隻漲不跌局面就打破了。

第三個跟房地產有關的稅收體系，房地產毫無疑問在世界都一樣，實際上是所有的國家的居民的財產主要的分布形式，也是全世界大多數，老百姓的70%的財產，其實就是住房。所以它的財產一種最重要的表現形式，就應該用稅收的方式調節，也就是說征收財產稅，我們中國人翻譯叫房地產稅，你有更多的房子，我們稅收的方式調節，就起到一個讓富有的人付出多一點，扶持一些需要幫助的這些人，另外還有遺產稅也是財產稅的形式，你有很多房子，有很多財產，但是中國有一句古話，窮不過三代，富不過三代，可以通過稅收的方式讓這些富有的人，在他百年之后，大部分財產充公，這也是一種，讓整個社會財富更加均衡這樣一個制度安排，所以房地產的長效機制，包括三個方面的內容，一個是住房制度的設計，第二個土地制度的改革，第三個稅收體制的完善。