孫曉璇：關注時事報道，聚焦熱點話題。大家好，歡迎大家觀看今天的海外網《焦點對話》欄目，我是主持人孫曉璇。今天我們要聊的話題是——讓你凌亂的房價。來做客我們演播室的嘉賓是房地產專家陳寶存先生，陳老師您好。

陳寶存：網友們大家下午好。

孫曉璇：北京10月22日發布《關於加快中低價位自住型改善型商品住房建設的意見》，今后將加快發展自住型商品住房，套型建筑面積以90平方米以下為主。銷售均價比同時段同品質商品房低30%左右，陳老師，您怎麼看待這一舉措，這一舉措能否有效解決北京高房價的問題？

陳寶存：應該是沒有解決高房價的效果，而且自住型商品房，實際上跟以前的經濟使用方差距不是很大也不是新東西，實際上產生限價房品種的時候是在2005年2006年在房價跟地價連續上漲的時候，推出了限價商品房，我給它定義是限制房價，限制地價的土地招標挂政策當中的招標制的商品房，現在改成自住型商品房，我覺得就是限價房新的品類，沒有什麼差距。

孫曉璇：您覺得是差不多呢？

陳寶存：應該是限價房加經濟適用房除以2，這個應該對北京的樓市不會產生多大的影響。實際上北京目前在保障放，在所有存量房當中，保障房佔的比例不低，現在三成是商品房，七成是各種政策性住房，就是包括保障房。北京一直創造各種品類，但是很顯然這麼多年以來沒有遏制住房價。

孫曉璇：自住型商品房優先北京戶籍，經適房輪候家庭，這種方式是否合理？

陳寶存：相對來說算是合理的，我並不否定自住型商品房這個事兒，這個事情要做，而且這麼幾年在限價房輪候的過程中，實際上有很多的完全適合限價房的人群輪候，一直輪候並不好，並每年解決他們的居住問題，所以說這幾年是量不夠輪候的，現在又加大力度推出來自住型商品房，我覺得沒有解決多大的問題。

孫曉璇：我們看以往的房產調控措施，比如二套房的首付比例和貸款利率都上調、禁購第三套以上住房等等，都是很合理的限購措施，但是房價依然上漲，原因是什麼？

陳寶存：我定位是貌似合理，但是錯誤的時間點，錯誤的前提下，採取了錯誤的，根本不切實際的方式。我有一篇文章叫調控十年十大錯，是去年年底寫的一篇文章，就把所有的調控政策以來完全否定了，這個否定不是我一個人否定，比如說任志強先生也在否定，包括地產教父孟曉蘇先生也是完全所有的宏觀調控政策，隻有我們最清楚這些政策最后給房地產市場帶來的后果。

在2009年之前，我們一直做的銀根的努力，所有的政策又不給你開發商錢，又不給地，看你房價不降，把供需矛盾激化了。到2009年才反映過來要加大土地供應，要加大供應，你能加大供應，你要是市場需求這塊給按住，實際上開發商在賣房的過程中，賣的精力比較費力了，他會新增拿地嗎？他不會了，他也不會新增土地還有住房供應。所以實際上加大土 地供應的2009年之后，我們所作還是一個雙線的這麼一個努力，又限價，又限地。最后結果就是這樣的，我們調控十年，我們大體測算一下，我們真正的調控是從2002年土地招標挂政策開始的，但是2002年出台，這個政策並沒有說全國推行，而且是2002年5月9號，國土部推出土地招標政策之后，北京市2月26號又給開了5個口子，開了幾個口子之后，實際上就把國土部土地招標政策就給規避掉了。

2003年開始調控，第一次啟動信貸調控是2003年6月12號，121房貸信政，實際后來的信貸政策都是121房貸信政的翻版。很奇怪6月份出台的121房貸信政，到8月份國務院18號文，確定房地產行業是國民經濟的支柱產業以后，就相當於把612文就完全否定了，所以真正的實施，在我們眼裡，可能最嚴格的政策是2004年土地招標挂政策實施，在這之前大家都是協議出讓，也是暗中出讓，暗中談土地的價格，這樣老百姓並不清楚，在這種情況下，土地的價格就很低。比如說北京五環在2002年、2001年立項的項目，五環以外的地價也不過是30萬到40萬之間，所以地價比較低，這個歐美也是這種。在做土地收購收儲的過程中，也是一個暗中跟老百姓談，它也是這種方式，所以說國內剛開始協議地價也是這種方式。但是2004年土地招標挂政策實施之后，所有的土地公開了。而且你拿這個土地先交出讓金，這樣成本就提高，在2004年之后，土地的信息在大量提升的過程中，2005年2006年就有對土地的追捧。但是2005年，2006年一刀切做土地收儲，原來是大家所有開發商都做，后來到2005年、2006年以后，就是北京市土地儲備中心，各地土地儲備中心一家，2005年2006年我們土地上市量是嚴重下降了，有的城市兩年就供應了一塊土地。

孫曉璇：供需嚴重不平衡。

陳寶存：對。這樣的話到2007年，我們就開始啟動像城頭公司這種，土地一級開發模式了，土地的平衡的就稍稍解決了一些，但是咱們實際上這麼多年以來的這種錯誤的雙緊政策，就讓供需的矛盾，在宏觀調控十年當中，六年是緊縮土地的，這樣的話就出現很大的問題。

孫曉璇：陳老師說了之后，我知道供需嚴重不平衡，那麼“自住型商品房”會不會也出現“做手續”購買，讓很多不需要購房的人也加入炒房行列當中，進行投資行為？

陳寶存：在2003年2004年的時候，當時我們就聽到一些什麼名義，什麼叫經濟適用房，在有些城市號稱是公務員房，所以這麼多年以來，在分配上面存在很大的問題，我也知道有的城市，這保障房本來是早就峰頂建成了，但是因為分配的問題壓了七年，沒有分配下去。給老百姓他們不願意，給公務員他們不敢，這樣把開發商就給毀了，保障房不敢回購，政府不敢回購，所以北京還算好一點，就是公開化這個方面做的比較好的，很多地區就是公務員房。但是在2011年大建保障房的前提下，有很多的問題就完全認可了，報包括這次北京，昨天我看到一個消息，實際上好像是北京也在要求各個國營的農場，利用自己的土地，然后蓋房。這個是很邊緣了，不是自蓋房，自蓋房要解決一部分，再可以作為保障房，在2001年這種情況已經發生了，這樣有很多的大專院校，各種行政機關，行政事業企業單位，就是原來有國有劃撥地的，還有大專院校，現在在擴校的過程中，也有大量劃撥的土地，利用劃撥土地給職工建宿舍，這種方式以前是絕對禁止的，你拿國有劃撥地給本單位的職工建保障房這是禁止的。這次北京在保障房和自主商品房的供應壓力大的情況下，肯定把禁止的問題又鼓勵，但是這種鼓勵跟普通老百姓之間的關系不大的。

所以不論是北京還是全國，我覺得在保障房的分配應該是完全公開化的，但是能做到也是難的。因為我們接觸的保障房之中，可能一個城市，這一個項目分到各個街道，這一個街道就兩套，隻能給你滿足兩套三套，那你想誰能拿到兩套三套，不可能所有的老百姓都能拿到。

所以在保障安居工程裡面，要解決的問題，就是城市人口20%困難的人群，包括公務員。因為公務員如果按照工資，好像七、八年沒有漲工資，拿這個工資買房真的買不起，除非是有點權力，但是絕大多數的公務員也是工薪階層，他們也沒有多大的能力買這個房，所以你完全拋開也不行。但是這樣的話就出現一定的問題，你既然叫自住型商品房，不是經濟適用房，也不是公租房，那麼商品房搞分配方式出的問題更多。所以說自住型商品房這個名義不管我給認定就是限價房還是經濟適用房之和除以二但是隻要你叫商品房就有一個升值空間的問題，你在分配上面就存在更多的問題，那麼就走著看，到底存在什麼問題，甚至這種自住型商品房能不能持續小區。我認為北京為什麼有這麼大的底氣建自住型商品房，因為據說今年可能能實現1500億的土地出讓金收入，那去年600多億。這種巨幅的增長，你大幅度的配件，北京基本上很多地區，現在尤其六環附近的地價，現在樓面價已經到了2萬多了，但實際上如果要取消這種保障房配件的話，這個地區的地價也不過就是六千到九千，但是你加上保障房配件就到了兩萬多的地價，那麼商品房就會到4萬。三年絕對超過4萬，你這種情況實際上我一直講保障房建的越多，商品房房價越貴，所以說這種方式，能抑制住房價我覺得是天方夜譚，如果推漲房價越快，我覺得是完全有道理的。

孫曉璇：國家統計局22日公布的2013年9月份，70個大中城市住宅銷售價格變動情況顯示，9月份65個城市新房價價格環比上漲，69城市同比上漲，其中，北京、上海、廣州、深圳同比漲幅均超過20%。二手房方面，63城市環比上漲，68城市同比上漲。這個房價屢調屢漲已使民眾對政策，對房地產市場失去信心，在您看來房價上漲是各種社會問題的集中表現，還是調控政策的不力？

陳寶存：實際上調控政策不力是肯定的，但是這完全是市場因素造成房價漲。剛才那個數據我也看到了很整齊，一線城市北上廣深全是20.1，20.2，20.4、20.6，特別爭氣。但是實際上長期來看，我們也做過也有一些數據，實際上我們在過往十年當中，土地供應得往前提兩年，比如說2000年到2010年，這個土地供應的話，整個土地的價格表現很明顯，土地價格，住宅地價漲了漲了528%，工業地價漲了71%，我們考慮住宅地價漲了5倍多。從2003年開始調控到現在為止，到2012年年末，咱們貨幣也超發了5倍，房價重點城市漲了5倍，這實際上是合理的。

現在大家都關注商品房房價這部分，實際上我們現有的存量房180億平米裡頭，至少七成是各種政策房。再有就是，像我老家拆遷我父母的宅基地，他回遷萬給我們544平米的標准商品房，所以有大量舊城改造的人群，實際上得到好幾套房子，至少是兩套以上，這是沒有問題的。像所以說大量的房產還是各種政策性的住房，就是城市居民，老居民有各種住房，包括拆遷房，這個拆遷包括棚屋區改造，舊城改造拆遷房，已經進入保障安居工程裡頭了。光棚改，2011年佔到40%左右，這種房算解決中低收入人群的重要問題。而且老百姓也比較認可拆遷改造。

還有就是剛才咱們說的各種政策房，去年有消息大叫停五萬房價的地方，國務院哪個區房價賣到一萬，所以政策房還是佔大頭的，至少佔70%，商品房基本是新進入城市的，還有富裕人群改善性住房。實際上我們住房的條件應該是不錯的，畢竟我們有自有居住率已經超過90%了，我們不管是農村還是城鎮，實際我們大家都有房，這是肯定的。但是房太小也是肯定的，所以這種情況，在十年實際上市場化，雖然搞了15年，但是前五年大家不接受，很多二三城市，包括河北石家庄也不過是2005年開始發展商品房市場。你在做新房建設的時候，你都拆遷，拆遷居民，石家庄的老居民三套房子是沒有問題的，這是咱們二手房，租賃房基本能解決了，否則大量涌入城市的人口，現在是2.5億人口是涌入城市沒有戶籍，這2.5億有70%是租房，所以要有大量的租賃房源。

我不相信十年大開發把所有的問題都解決掉，但是這十年的城市變化是非常大的。子1998年有一個數據，就是我們10到15平米之間的居住水平，佔到調查城市的80%。現在30平米左右了，實際上是解決問題了。你說讓所有的居民都能住上自己的房產，有產權的房子這種情況不存在，包括歐美也不是這樣的，歐美五六成也是租房的，所以我們解決的問題，這十年是絕對是相當成熟的，包括土地財政，更是巨大的成功，所以說中國的城市才經過15年的房地產市場化之后，中國三線城市現在大建地鐵倒退十年沒有人想這個事兒。

所以十年房產市場，商品房房價居高不下，但是你限購什麼意思呢？就是這個房價大家都能接受，而且中央銀行每個月都有一個調查，說有將近7成老百姓對房價不滿意，畢竟有三成多是滿意的，我要的就是三成，我要的不是七成。實際上我們存量房裡的保障房，這個類別就是佔到了七成，所以市場還會有更多更好的進展。

比如說現在大家說土地流轉，你完全可以農村的居民，然后老人年齡比較大了，他耕種也很吃力的時候，你也可以把土地流轉出去，或者你佔一個股權，或者你直接賣掉，那麼帶著老人進城買房，所以以后還有這個機會。

孫曉璇：陳老師，我知道下一月，十八屆三中全會將於11月召開，關於房地產市場方面，土地制度改革將會是重頭戲，這次改革是否會有突破？您大膽預測一下？

陳寶存：我們目前土地財政跟歐美在一百多年前搞得的土地財政是一回事，也是從農民的手裡拿到靠近城市周邊的土地，然后做建設，所以說歐美都說了，咱們現在特別羨慕歐美的下水道能跑火車，咱們下水道能爬，為什麼這樣，因為咱們做的太倉促了，因為咱們城市化的進程，我們七、八年改革開放，大量的人口逐漸進城，到1998年流動人口已經進城20年了，這些人在城市沒有居住權，沒有生活權，你根本沒有解決基本住房問題。所以在這個情況下，我們在1998年搞這個，2007年開始統一一級土地開發這種工作，2007年到現在六年的時間。

實際上現在的這種情況，就說我們實際上還要扎扎實實做很多工作，才能把土地一級開發，土地儲備、土地整理做完，而且最近國務院有一個加強城市基礎設施建設的通知，其中有一條我特別關注，要用十年的時間，解決城市內澇的問題，多少錢大家考慮，得花多少錢，才能解決原來因為我們完全無序的狀態做的地下官網，北京一個暴雨能淹死人，什麼原因？排水不暢，就這麼簡單，你排水暢的話，咱們也修能跑火車的下水道，就能解決問題，得多少錢，我是搞財務總監的，所以我在各種場合，我一直在算帳，究竟我們財政出來多少錢，這個成本基本上都來自於土地出讓。我地方債要做的是什麼，要做土地收儲還有基礎建設，就包括下水道，就做這些工作，這個錢怎麼收回來，地方債收回成本怎麼收，賣地，所以這種情況無從改變。

2012年我們整個土地財政的收入是2.88萬億，我們土地出讓金2.84萬億，余額就剩400億了，這麼低，但是還有一個數據，讓我疚心的數據，這個2.84萬億裡頭，這是財政部的數據，我從來沒有編過數據。在這個2.84萬億土地的土地出讓金支出裡面，竟然八成是給農民征地拆遷直接補償，就佔到了80%。這樣話2012年有一個數據極度下降，極度萎縮了，就城市建設資金，一下子少花了2360億城市建設資金，少花這麼多。這些少花是不是就不花了呢？不行。2013年賣地賣的好，就多提取，多支出。大家說地方債，都這麼不好，那麼不好，怎麼不好，地方債的主題，尤其北京2000多億的土地儲備貸款，就是地方債，其實各個城市都大力推城市建設，這種城市建設資金回收就需要低價格征地，高價賣地。

所以說這樣現在有一個拉鋸，咱們土地管理法修改這麼多年了，實際上在城市拆遷條例2011年2月份，我們土地管理法的草案早就出來了，但是就是公布不了，就是實施不了，實際上就是一個地方政府跟中央，跟老百姓一個駁議，你要給他補償條件更高，可能真的就是咱們土地整個這個工作，包括一級開發這個工作就沒法做了。

在去年11月28號的常務會議，就把這個上限取消了，但同時又加了一句上不封頂，這句話本來說兩會，今年年會兩會是要審議通過這個，但是沒有審議通過，你一個上不封頂這個概念，那可能老百姓的補償是不是提高到200倍，一下房價就暴漲了好幾倍，所以看到很多的消息，現在八九月份在全國28個城市再試點，但是都沒有突破，都沒有突破土地的這種用途這種管理，都沒有突破地方建設的管理，都沒有突破你建設用地，在農村建設用地騰出來以后，絕不能作商品房開子都沒有突破這個。所以這次在土地流轉上面，就是維持以前的，現在在各地探索形成這種格局，所以說我說一個好，實際上這次三中全會，要對土地政策、土地流轉隻不過追認一下過去五年已經形成的現實，讓它合法化了，包括土地的小產權這些怎麼處理，我覺得能解決這個就不錯，土地的確權工作，到底如何確權能解決這個就不錯，土地政策包括土地流轉這一個，我覺得十年之內不可能有太大的轉變。

后來我開玩笑，咱們十八大之前，盼十八大，十月大盼兩會，還得盼六中全會，還得盼九中，最后108中，但是不要妄想走得很快，因為這些事情不是很小的事情，所以涉及到老百姓的時候要慎重，一個是考慮老百姓利益，一個是考慮城市建設這種建設可持續的建設。

孫曉璇：剛才陳老師講話當中屢次談到了歐美，談到國外的情況，我手裡有這麼一個數據，咱們看一下。2004年—2006年，美聯儲除連續加息刺破美國房地產泡沫。1989年—1990年，日本央行連續加息刺破房地產泡沫。1993年央行大幅加息是海南房地產泡沫破裂的重要因素。

從國內外的歷史經驗來看，大幅度的加息是刺破房地產泡沫的主要因素？您覺得這個說法正確嗎？

陳寶存：在國外是，但是尤其美聯儲加息，讓次貸人群，就是根本不具實力做房地產貸款的人群，是傷害了他們的利益，但是中國不是這種狀況。

實際上我們的大幅度的加息還有提准我們已經兩輪了。美聯儲還有包括日本的加息，我覺得整個力度還不如咱們，咱們是連續提准，連續加息。在2007年跟2008年我們連續提准，連續加息，好像都是五六次，不管是提高准備金率，把這個錢收回銀行不讓你往外貸款，這個叫提准。提准加息就是連續的大幅度的增加的時候，我們出現什麼情況了呢？整體的包括房地產這個行業，包括消費，從消費到供應完全壓縮下去了，壓縮下去，就出現2008年這一年，2007年加息提准，2008年我們宏觀經濟全都下去了，為什麼這樣，因為中國現在就是房地產是支柱產業。我們在面臨經濟轉型的過程中，我們隻有釋放消費需求，也就是房地產的住房需求，我們才有2008年全球金融危機通過釋放房地產需求，我們2009年輕鬆就走出來，實際上朱熔基總理在任的時候，他1997年金融危機，我們1998年搞得房地產市場化。實際房地產帶動的行業太多了，我一直說房地產行業是整個國民經濟的基礎，什麼是基礎就是地基，有地基了還有支柱，都是我們房地產行業，沒有房地產是不行的。

為什麼我們有這麼一個機會？是我們在1998年之前我們50年沒有發展住宅，主席在的時候，大家都在發展工廠，就說大力的工業、重工業全工業上面大量的投資，所以沒有時間也沒有能力發展住宅產業。所以整個改革開放，在鄧總設計師，他改革開放的過程中，一直到1998年，是鄧總逝世之后開始房地產市場化改革，我們在50年沒做的情況下，做住宅產業，所以他對中國宏觀經濟帶動非常大。而且剛才說這兩次金融危機都是房地產輕鬆拉動就起來了。4萬億給誰了給高鐵兩萬億，給保障房一萬億，給小微企業一萬億，四萬億沒有給商品房任何的投入，但是因為釋放需求，老百姓一買房，那商品房不就活了嗎？所以這樣的話在2009年我們就輕鬆渡過了這種難關。大家可能都是說概念，一個剛才你說的美國次貸危機加息，美聯儲兩年從1%就加到5.2%，說明一個問題，就是本來次貸人群的收入比較低，低的可憐，我們通過次貸，我們給買房的權力了，可是你一加息，從1%加到5.2%，那美國不像中國的收入是迅猛增加的，它是很穩定的，當然買不起了。

但是中國從1993年，咱們這種行動開始，我們一直是惜貸的，講一個例子，我們自己在唐山的項目，我們是第一期800戶，絕對是高端人群，我們的房子太貴了，但是銀行給我們的按揭貸款，隻給我們28戶的按揭貸款。就說銀行惜貸惜的要命。所以說我們設房貸款一直最優質的資產，設房其他的貸款，給房企，包括各種融資，那高利貸都到30%以上了，所以說這個方面，在整個金融方面，在房地產貸款都不是危機，都不存在危機，就說到日本的這個，1991年之前泡沫破滅是怎麼回事？實際上日本整個城市化進程完全了完成了，現在我們有戶籍的城鎮化也不過35%，那就說把流動人口2.5億都算上，我們現在是52.6%，我們城市化還要多少年完成，至少30年才能完成。在這個過程中，而且是我們的居住水平畢竟來說還是有限，在這種情況下，我們一定是沒有泡沫，讓你刺破，你刺破不了，而且我們中國房價，除了一線城市，還有二線城市居高不下，那麼這是市場因素。很多還有一千五的房價，還有三千的房價，你沒有拿中國各個城市的房價，並沒有分析各個城市房價有沒有泡沫，你沒有分析，單單說北上廣深有泡沫這個不對呀，那北京房價我一直認為北京上海就應該超過香港，香港最高房價80萬，那北京房價多少，就上不到30萬，都是20多萬，我們有泡沫，不但沒有泡沫，還要大幅度增長，這沒有辦法，這是市場形成的，因為都願意到北京來，所以完全就是簡單的看一個日本的泡沫破裂，就給移植到中國，這個幾年之前我就批過了。

孫曉璇：今天聊了那麼多，感謝陳老師對房價深度剖析，感謝陳老師，也感謝各位網友的收看。